维吉尼亚州最高法院转移对非法拘留者诉讼的管辖权

2016年6月，弗吉尼亚州最高法院裁定 Parrish v. Fannie Mae, 为弗吉尼亚州法院审判某些类型的非法拘留行为的方式开创了新的先例.  这个案例对那些仍然被前业主占用的止赎房产的购买者来说意义重大, 使获得占有的诉讼变得更加复杂, time-consuming and costly. 

当银行将一处房产进行止赎出售时, 以前的住户有时拒绝离开房屋.  在这种情况下，新的财产所有人(丧失抵押品赎回权的购买者)必须向法院提起“非法拘留”诉讼.  非法拘留是对合法占有财产的被告提起的诉讼, but whose right has since ended.  这是请求法院宣布丧失抵押品赎回权的购买者现在拥有合法的占有权, 之前的住户必须搬出这里. 

To understand the ramifications of Parrish v. Fannie Mae，重要的是要迅速审查弗吉尼亚州司法系统的结构.  最低级别的法院是普通地区法院(民事法院), 交通和刑事科)和少年科 & Domestic Relations Court. 普通区域法院定期审理业主与租客之间的纠纷，包括对非法拘留者的诉讼. 对普通地区法院判决的上诉将由巡回法院审理，但前提是上诉人备注并完善上诉，包括按下级法院裁定的金额缴纳保释金. 对巡回法院判决的上诉将由上诉法院或弗吉尼亚最高法院审理. 弗吉尼亚州最高法院是该州的最高法院，它的裁决是最终的. 

一般区域法院是审理大多数案件的初级法院. 法庭上的大多数当事人都是“自辩”,” meaning they are unrepresented by counsel. 像巡回法院一样，弗吉尼亚州的每个城市和县都有普通地区法院. 这些法庭由一名法官主持，有权审理轻罪刑事案件和最高25美元的民事索赔,000 at issue.  与巡回法院不同，他们没有权力决定财产的完整所有权.  However, 一般地区法院传统上有权裁定非法拘留者诉讼中财产的占有情况. 一般区域法院的惯例是，业主如能证明租客, after having been given proper notice, 是否拖欠房租或违反了租赁协议的条款.  

巡回法院有权审理涉及完整所有权的案件, 而普通地区法院则没有这种权力, is critical and undisputed.  

Up until Parrish was decided in 2016, 非法拘留者的行为未被认为涉及完全所有权的确定.  它们被简单地看作是确定争端中哪一方有权拥有财产的行动.  但是，如果该物业的前业主对所有权提出质疑，则 Parrish 决定认为普通地区法院没有审理非法拘留者的管辖权. 

在本案中，教区通过信托契约将其财产转交给受托人.  受托人随后通过受托人的契约将包裹转交给联邦全国抵押贷款协会, or “Fannie Mae.“房利美向教区发出了撤离通知，并向汉诺威县地方法院提交了非法拘留传票.  教区以违反信任为由进行辩护.  他们声称他们的信托契约包含联邦法规2c.F.R. § 1024.41(g), 如果借款人在收到最初的止赎通知后的37天内提交一份损失减轻声明，哪些措施可以防止止赎.  

汉诺威县地方法院审理了此案, 并发现止赎并不是对信托契约的重大违反.  房利美被判拥有该房产.  教区向汉诺威县巡回法院提出上诉, 维持地方法院对房利美有利的判决.  教区向弗吉尼亚最高法院提出上诉. 

In an unexpected decision, 弗吉尼亚州最高法院撤销了巡回法院的裁决，并做出了有利于上诉人的判决, the Parrishes.  多数法官认为，教区关于严重违反信托的指控足以提出完整所有权的问题.  Therefore, 普通地方法院无权审理原案, 因为它只有决定占有的管辖权，而不是完全所有权的问题. 

同样，最高法院认为巡回法院对此案也缺乏管辖权.  尽管巡回法院有权在他们面前的案件中决定完整的所有权, 这项权力不适用于上诉，因为上诉法院的管辖权完全来自下级法院审理案件的权力.  In other words, 如果普通地区法院从未有权审理此案, 巡回法院也将无法审理上诉.  Therefore, 巡回法院的权力仅限于不带偏见地驳回该案, 之后房利美可以在巡回法院重新提起诉讼.  然后，巡回法院可以行使自己的管辖权来解决所有权问题. 

As a result of this decision, 在普通区域法院提出有关业权的问题, 法官现在必须首先确定索赔是否足以提出完整所有权的善意问题.  否则，普通区域法院将保留管辖权，并可审理案件.  However, if there is a genuine issue of title, 本案必须在没有偏见的情况下被驳回，并在巡回法院重新审理. 

当原告事先占有该财产然后将其交给被告时，所有权问题从来不是一个因素.  For instance, 业主/原告向拒绝迁出物业的租客提起非法羁留诉讼，不会与租客发生业权纠纷, 因为房客一开始就没有所有权.  房东只需要证明她有占有的权利.  因此，该案件可在普通区域法院审理. 

当原告要求的占有权已经获得时，完整所有权的问题可能会出现 after the defendant’s entry onto the property.  在这种情况下，原告的占有权不取决于 recovering 占有，但是第一次要求占有.  因丧失抵押品赎回权而引起的非法拘留行动几乎总是属于这一类.  Thus, 如被告在普通区域法院层面提出所有权问题, 该案件将被驳回并重新提交巡回法院.  而在普通区域法院就非法羁留者传票进行聆讯的时间则相对较短(在向被告发出5天通知后约21天)。, 要在巡回法庭上开庭需要更多的时间. Similarly, 普通地区法院的证据开示主要限于详细说明和辩护理由，而巡回法院的讯问可能会很长, 作证和要求出示文件. 

虽然这一决定的全面影响还有待确定, 这似乎有可能影响止赎市场.  For example, 一个潜在的买家如果担心卷入冗长的法律程序，可能会更倾向于在购买被没收的房产之前犹豫.  买家可将搜寻范围缩小至只包括空置物业, 从而减少了潜在买家的数量，并有效地减少了对丧失抵押品赎回权的需求.  Alternately, an interested buyer may make a lower bid, reasoning that the additional time, 获得财产所需要的金钱和法律行动应该会导致购买价格的降低.  Further, 可以预见，丧失抵押品赎回权的购买者在向巡回法院寻求救济之前可能会被剥夺占有, 同时仍然保留所有权的义务，如缴纳财产税. 在获得已占用的丧失抵押品赎回权的房产时，潜在的增加的费用和可能的延迟将必须由买方仔细评估, 最好是有经验的房地产律师的帮助.  

Kathryn Byler is a Pender & 皇冠线上买球平台律师专注于房地产和信托业务 & estates, and guardianships/conservatorships. A Virginia licensed real estate broker, Kathryn也是Regent法学院的兼职教授，她目前在那里教授房地产交易.  Contact Kathryn at kbyler@sotaydulich.net.   

Bryan Peeples 是美国海军的现役军官吗, 他是摄政大学法学院的学生，也是pender的法律图书管理员 & Coward when this article was written.  截至2018年10月19日，他是Pender and Coward的律师，可以通过以下方式与他联系 bpeeples@sotaydulich.net.